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Allgemeine Informationen zur Nebenkostenabrechnung

Im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung ergeben sich oft Fragen. Wir hoffen, dass Sie mit den nachfolgenden Erläuterungen zu den allgemeinen Betriebskosten, Antworten finden. Sollten sich dennoch Fragen ergeben, melden Sie sich gerne telefonisch unter 05 31 . 59 03-100 oder per Email kundenservice[@]wiederaufbau.de.

  • Öffentliche Lasten des Grundstücks / Grundsteuer

    Öffentliche Lasten des Grundstücks / Grundsteuer

    Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum bzw. Erbbaurechten an Grundstücken, die sich meist am Wert des Grundstücks bemisst. Der Steuersatz wird auf kommunaler Ebene festgelegt und vom Stadtsteueramt mittels Bescheiden an den jeweiligen Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten berechnet.

    Auf Grund gleichlautender Ländererlasse werden Feststellungen zum Einheitswert und Festsetzungen  des Grundsteuermessbetrages nur noch vorläufig erklärt, so dass es in der Folge ggf. zu nachträglichen Änderungen und entsprechend Nachbelastungen kommen kann. Gründe hierfür können 

    • die Neufestsetzung des Einheitswerts nach Modernisierung, An- oder Umbau
    • die Änderung des Grundsteuermessbetrages
    • Neubauten (hier ergeht der erste Grundsteuerbescheid in der Regel erst deutlich später)
    • der Wegfall einer Steuerbefreiung oder -vergünstigung

    sein. 

    Andere öffentliche Lasten sind eher selten anzutreffen. In einigen Gemeinden werden eine Deichabgabe oder Beiträge zur Gewässererhaltung vom jeweiligen Wasser- und Bodenverband erhoben, auch diese Abgaben sind umlagefähig.

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Wasserversorgung

    Wasserversorgung

    Zu den Kosten der Wasserversorgung des Gebäudes gehören

    • der Wasserverbrauch
    • die Grundgebühren
    • die Anmietung oder anderer Art der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern einschließlich deren Eichung
    • die Berechnung und Aufteilung von Verbrauchswerten und -kosten
    • die Wartung von Wassermengenreglern, Wasserversorgungsanlagen und Wasseraufbereitungsanlagen einschließlich der Aufbereitungsstoffe

    Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht nur, wenn alle Miteinheiten mit Zwischenzählern/ Messgeräten ausgestattet sind. Ist dies nicht der Fall, werden die Kosten in der Regel nach m²-Wohnfläche umgelegt.

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  • Abwasserbeseitigung / Entwässerung

    Abwasserbeseitigung / Entwässerung

    Zu den Kosten der Entwässerung des Grundstücks und/oder Gebäudes gehören

    • die Kanalanbindung für das Abwasser
    • das Niederschlags- oder Regenwasser bzw. die Oberflächenentwässerung
    • der Betrieb einer nichtöffentlichen Anlage
    • der Betrieb einer Entwässerungspumpe

    In einigen Gemeinden Norddeutschlands können zusätzlich Kosten für die Sielbenutzung erhoben werden, die ebenfalls umlagefähig sind.

    In Anlehnung an die (Frisch-)Wasserversorgung  besteht die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung des Abwassers nur dann, wenn alle Miteinheiten mit Zwischenzählern/ Messgeräten ausgestattet sind. Ist dies nicht der Fall, werden die Kosten in der Regel nach m²-Wohnfläche umgelegt.

    Das Niederschlags- oder Regenwasser bzw. die Oberflächenentwässerung werden in der Regel gesondert und anhand der versiegelten sowie überdachten Grundstücksfläche von der Gemeinde berechnet. Entsprechend werden diese Kosten nach m²-Wohnfläche abgerechnet.

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  • Heizung, Warmwasser und verbundene Anlagen

    Heizung, Warmwasser und verbundene Anlagen

    Hierzu gehören die Kosten zentraler Heiz-, Warmwasser- oder verbundener Anlagen, im einzelnen

    • die verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung bzw. die Wärme-/Warmwasserlieferung
    • der Betriebsstrom
    • die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
    • die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich Einstellung durch eine Fachkraft
    • die Reinigung der Anlage und des zugehörigen Betriebsraums
    • die Abgas-/Immissionsschutzmessung
    • die Überprüfung der Gasleitungen und deren Dichtigkeit
    • die Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich deren Eichung
    • der Berechnung und Aufteilung von Verbrauchswerten und Kosten

    bei Etagenheizungen bzw. Gaseinzelfeuerstätten sowie Warmwassergeräten die Kosten

    • der Reinigung und Wartung sowie die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
    • die Abgas-/Immissionsschutzmessung und Feuerstättenschau

    Die angefallenen Kosten für zentrale Heiz-, Warmwasser- und verbundene Anlagen werden in einen verbrauchsabhängigen (Verbrauchskosten, 50 bis 70%) und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (Grundkosten, 30 bis 50%) aufgeteilt. 

    Der verbrauchsabhängige Anteil bemisst sich an der Summe der einzelnen Messgeräte einer Wohnung im Verhältnis zum Gesamtverbrauch aller an die Heizanlage angeschlossenen Messgeräte. 

    Der verbrauchsunabhängige Anteil bemisst sich nach m²-Heiz-/Warmwasserfläche der einzelnen Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche aller an die Heizanlage angeschlossenen Wohnungen.

    Bei fehlenden Verbrauchswerten (z.B. bei Defekt eines Messgerätes) wird eine Verbrauchsschätzung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorgenommen.

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  • Aufzug

    Aufzug

    Die Kosten für den Betrieb von Personen- oder Lastenaufzüge umfassen im einzelnen

    • den Betriebsstrom
    • die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
    • die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
    • die Reinigung der Anlage und angeschlossenen Räume

    Vorgenannte Kosten werden in der Regel auf alle Mieter nach m²-Wohnfläche verteilt. Diese Vorgehensweise ist auch für Erdgeschossmieter zulässig, die nicht oder nur bedingt einen Nutzen aus dem Fahrstuhl ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06).

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  • Straßenreinigung, Gehwegreinigung und Winterdienst

    Straßenreinigung, Gehwegreinigung und Winterdienst

    Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

    Die von der Gemeinde festgelegten Gebühren für die Reinigung der öffentlichen Straßen und Wege wird in den kommunalen Satzungen festgelegt und entweder nach der Größe des Grundstücks oder anhand der Länge der an das Grundstück angrenzenden Straße bemessen.

    Zu den nicht öffentlichen Maßnahmen gehören die Geh- und Zuwegreinigung vor dem Gebäude sowie der Winterdienst selbiger Flächen mit Räumung des Schnees und Streuen bei Glatteis.

    Vorgenannte Aufgaben können vom Vermieter selbst oder durch den Hausmeister ausgeführt, an ein Dienstleistungsunternehmen vergeben oder mietvertraglich an den Mieter übertragen werden.

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Müllbeseitigung

    Müllbeseitigung

    Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören die Kosten 

    • der Müllabfuhr
    • entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen
    • der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen
    • der Betrieb von Müllerfassungsanlagen einschließlich den Kosten für Berechnung und Aufteilung

    Die Gebühren für die Müllabfuhr werden von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Die Gestaltung und Höhe kann der kommunalen Satzung zur Müllbeseitigung entnommen werden.

    Die entsprechenden nicht öffentlichen Maßnahmen umfassen Leistungen wie zum Beispiel das Bereitstellen der Tonnen zur Abholung, die Reinigung der Müllplätze und das Müllmanagement.

    Das Müllmanagement umfasst Leistungen wie

    • die regelmäßige Beratung der Mieter im Hinblick auf die korrekte Abfalltrennung und -entsorgung
    • die Verringerung des Restmülls durch Aus-/Umsortierung von Wertstoffen und Verdichtung des Restmüllvolumens
    • die regelmäßige Kontrolle der Wertstoffbehälter auf fremde/falsche Bestandteile zwecks Vermeidung von kostenpflichtigen Sonderleerungen
    • Kontrolle und Reinigung der Müllstandplätze

    Weiterhin gehören auch die Kosten der Entsorgung von Sperrmüll zur Müllbeseitigung und sind laut aktueller Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09) umlagefähig.

    Erfolgt die Entsorgung des Restmülls über eine Müllerfassungsanlage (Müllschleuse), werden die angefallenen Kosten zu 70% verbrauchsabhängig nach Anzahl der Schüttungen (Müllschleuse mit einer 15-Liter-Einwurfklappe, 24 Mindestschüttungen pro Jahr) bzw. nach der Menge in Litern (2 Einwurfklappen mit je einer 10- und einer 20-Liter-Einwurfklappe, 360 Mindestliter pro Jahr) abgerechnet, die verbleibenden 30% werden verbrauchsunabhängig nach m²-Wohnfläche umgelegt.

    Sofern kein Anschluss an eine Müllerfassungsanlage besteht, werden die Restmüllgebühren ebenso wie Biomüll, Sperrmüll und andere Abfallarten nach m²-Wohnfläche abgerechnet.

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  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

    Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

    Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen usw.

    Vorgenannte Aufgaben können vom Vermieter selbst oder durch den Hausmeister ausgeführt, an ein Dienstleistungsunternehmen vergeben oder mietvertraglich an den Mieter übertragen werden.

    Auch Kosten für Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig, sofern diese weitestgehend regelmäßig anfallen und die Notwendigkeit nachzuweisen ist.

    Die Umlage vorgenannter Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche, alternativ nach der Anzahl Mieteinheiten im Gebäude.

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  • Gartenpflege

    Gartenpflege

    Zu den Kosten der Gartenpflege gehören

    • die Pflege von gärtnerisch angelegten Flächen sowie , im einzelnen
    • Rasenpflege
    • Pflege und Zurückschneiden von Sträuchern, Stauden, Hecken usw.
    • Schneiden und Ausasten von Bäumen
    • Beseitigung von Unkraut, Moosen und Pilzen
    • Bodenauflockerungen, Düngen, Mulchen
    • Einsäen von Blumen
    • Erneuerung von Pflanzen
    • Kosten für Spreng- und Gießwasser
    • Entfernung von Laub und anderen Pflanzenteilen
    • Entfernung von Unrat
    • laufende Betriebskosten für Maschinen
    • die Kontrolle und Pflege von Spielplätzen, im einzelnen
    • regelmäßige Kontrolle der Spielgeräte auf Defekte und Verkehrssicherheit
    • Wartung der Spielgeräte
    • Erneuerung von Spielsand
    • die Kontrolle Pflege und Reinigung von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen

    Vorgenannte Aufgaben können vom Vermieter selbst, einem Angestellten oder dem Hausmeister ausgeführt, an ein Dienstleistungsunternehmen vergeben oder mietvertraglich an den Mieter übertragen werden.

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Beleuchtung

    Beleuchtung

    Zu den Kosten der Beleuchtung gehören die Stromkosten für 

    • die Außenbeleuchtung 
    • die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen usw.
    • den Heizungskeller
    • ein Notstromaggregat, sofern erforderlich

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Schornsteinreinigung

    Schornsteinreinigung

    Die Kosten für Schornsteinreinigung umfassen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits bei den Kosten für ‚Heizung, Warmwasser und verbundenen Anlagen‘ berücksichtigt wurden.

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Sach- und Haftpflichtversicherung

    Sach- und Haftpflichtversicherung

    Zu den Sachversicherungen gehören die

    • (Wohn-)Gebäudeversicherung (Diese kombiniert die Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung.)
    • Glasbruchversicherung
    • Elementarschadensversicherung

    Als Elementarschäden werden die Folgen von Naturereignissen bezeichnet, hierfür kommen in Betracht

    • Überschwemmung, Hochwasser
    • Erdbeben
    • Erdsenkung
    • Lawinen und Schneedruck
    • Vulkanausbruch
    • Sonstige Sachversicherungen

    Über die vorgenannten Sachversicherungen hinaus gelten auch als anerkannt

    • Versicherung gegen Rückstauschäden durch Abwasser
    • Versicherung für die Starkstromleitung des Aufzugs
    • Elektronikversicherung für die Brandmeldeanlage
    • Schwamm- und Hausbockversicherung

    Zu den Haftpflichtversicherungen gehören die

    • Gebäudehaftpflichtversicherung (Diese deckt Schäden ab, die Dritten durch das Gebäude als solches (z.B. herabfallende Ziegel oder Dachlawinen, Unfälle durch Glatteis usw.) entstehen.)
    • Öltankversicherung (Konkret handelt es sich hierbei um eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, die für Schäden durch ölverseuchte Böden und Grundwässer haftet, die auf einen schadhaften Öltank zurückzuführen sind.)

    Die Umlage aller Versicherungen erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Hauswart / Hausmeister(-service)

    Hauswart / Hausmeister(-service)

    Zu den Kosten Für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und geldwerten Vorteile, die der Eigentümer/Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft. Aufgaben, die vom Hausmeister ausgeführt werden, dürfen nicht anderweitig vergeben und abgerechnet werden. Hierzu gehören

    • Bedienung und Überwachung von technischen Anlagen (Heizung, Pumpen usw.)
    • Straßenreinigung, Fußwegreinigung und Winterdienst
    • Bereitstellen von Mülltonnen, Sammeln von Unrat, Müllmanagement
    • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
    • Gartenpflege und Spielplatzkontrolle
    • usw.

    Darüber hinaus gehören auch Maßnahmen zur Einhaltung der Sicherheit und Ordnung zu den umlagefähigen Kosten, unter anderem

    • Überwachung der Einhaltung der Hausordnung
    • Überprüfung der Flucht- und Rettungswege
    • Schließen von Fenstern in Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen
    • Abschließen der Haustüre während der Nachtzeit
    • Überprüfung der Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen
    • Überwachung der Sauberkeit von Außenanlegen und Gemeinschaftsflächen
    • Kontrolle der Müllplätze

    sowie die Wartung, Pflege und Überwachung haustechnischer Anlagen und Einrichtungen, unter anderem

    • Funktionsprüfung und Gangbarhaltung von Türen und Fenstern
    • Pflege und Wartung von Maschinen
    • Überwachung des baulichen Zustandes
    • Kontrolle der Hausbeleuchtung, Feuerlöscheinrichtungen usw. sowie Feststellung und Meldung von Mängeln
    • Reinigung von Dachrinnen
    • Notdienstbereitschaft und Störungsbeseitigung

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche.

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  • Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen

    Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen

    Zu den Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantenne gehören 

    • der Betriebsstrom für einen Verstärker
    • die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung/Justierung durch eine Fachkraft
    • das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörenden Antennenanlage
    • die Gebühren, die nach Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen

    Die Kosten des Betriebs einer mit dem Breitbandnetz verbundenen, privaten Verteilanlage  (Kabelfernsehen) umfassen

    • die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse
    • der Betriebsstrom für einen Verstärker
    • die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft
    • das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörenden Verteilanlage
    • die Gebühren, die nach Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach der Anzahl der Mieteinheiten oder alternativ nach m²-Wohnfläche.

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  • Wäschepflege

    Wäschepflege

    Zu den Kosten des Betriebs einer Wascheinrichtung gehören, sofern nicht anderweitig schon abgerechnet,

    • die Wasserversorgung
    • das Entwässerung
    • der Betriebsstrom
    • die Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrrichtung
    • die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit

    Die Kostenumlage kann auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen, je nach Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

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  • Sonstige Betriebskosten

    Sonstige Betriebskosten

    Zu den sonstigen Betriebskosten gehören alle Betriebskosten, die nicht unter den anderen Kostenarten bereits erfasst sind. Hierzu gehören unter anderem 

    • die Überprüfung von Automatiktüren
    • die Überprüfung und Spülung von Abflussrohren
    • die Überprüfung von Blitzschutzanlagen
    • die Dachwartung
    • die Dachrinnenreinigung
    • die Überprüfung von elektrischen Anlagen (E-Check)
    • die Überprüfung von Feuerlöschern
    • die Überprüfung der Gasleitungen und deren Dichtigkeit, sofern nicht anderweitig schon abgerechnet
    • die Überprüfung von Lüftungs- und Klimaanlagen
    • die Gerätemiete und Überprüfung von Rauchwarnmelden
    • die Überprüfung von Rauchwärmeabzugsanlagen
    • die regelmäßige Überprüfung von Rückstausicherungen
    • die Aufwendungen für den Betrieb einer Sauna und/oder eines Schwimmbades
    • die Überprüfung von Sicherheitsbeleuchtung und Notstromaggregaten
    • die Überprüfung von Trockensteigleitungen
    • die Überprüfung von Überwachungs- und/oder Alarmanlagen
    • usw.

    Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach m²-Wohnfläche, sofern alle Mieter betroffen und nichts Gegenteiliges mietvertraglich vereinbart ist. Die Kosten für die Überprüfung der elektrischen Anlagen (E-Check) werden nur auf die beteiligten Mietparteien umgelegt.

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